Øyvind Sanden og Kjetil Knutnes Oslo Areal

Fem steg til et grønnere bygg

– Ofte ønsker vi å gjennomføre tiltak i forbindelse med større rehabiliteringer. Konseptet «5 steg til et grønnere bygg» kan bidra til at tiltak blir gjort tidligere, sier teknisk sjef Øyvind Sanden Seier i Oslo Areal (t.v. i bildet øverst) .

Større rehabiliteringer finansieres i praksis av nye leietakere, mens Entro og Newsec sitt konsept legger opp til at byggeier og leietaker deler gevinsten av lønnsomme energitiltak.

– Konseptet gjør hele prosessen enklere og mer forståelig, og mye ligger til rette for at dette er nyttig både for gårdeier og leietaker, mener Seier.

– Dette løser et behov ute i markedet – et behov det er lønnsomt og bærekraftig å ta tak i, poengterer Kjetil H. Krutnes, direktør for spesialprosjekter i Oslo Areal.

Tosiders miljøkontrakt

Ideen er enkelt sagt at byggeier legger ut for energitiltak, mens leietaker fortsetter å betale de samme felleskostnadene i en avtalt periode. Gevinsten ved lavere energibruk finansierer byggeierens investering. Deretter får leietaker gevinsten gjennom lavere felleskostnader. Byggeier og leietaker fordeler ansvar, risiko, kostnader og gevinster gjennom en enkel, tosiders miljøkontrakt som tillegg til leiekontrakten.

– Miljøkontrakten er sentral, men er bare en del av konseptet, påpeker Odd Marius Elstad, leder for kunnskapsutvikling og strategi i Entro.

Konkret plan for å få med leietakerne på laget

– Mange byggeiere sliter med å kommunisere med leietakere, og stoppes av det. Derfor er innsalget også viktig, fortsetter Elstad. En konkret plan for å få med leietakerne på laget er utarbeidet for å gjøre dette lettere, overfor leietakere. Hjelp til innsalg er relevant for byggeiere, rådgivere og forvaltere.

– For oss er dette en verktøykasse slik at vi kan være mer proaktive, poengterer Mikaelsen.

Tiltak som ellers ikke blir gjort

Når det gjelder energitiltak, har Entro og Newsec laget en sjekkliste som byggets tekniske personell kan bruke til en enkel kartlegging av potensialet. Er det interessant å gå videre, gjør en uavhengig rådgiver videre analyse av potensialet for å kunne sette opp en tiltaksplan med oversikt over kostnader og gevinster.

– Tiltakene handler ikke om etterslep på vedlikehold eller utskifting av noe som ikke fungerer, men om å ta bygget et skritt videre, understreker Mikaelsen.

De fem stegene: Slik kan eksisterende bygg bli grønnere

Basert på intervjuer med byggeiere, leietakere og andre interessenter har Entro og Newsec utviklet et konsept for å løse eie-leie-utfordringen.

Steg 1: Gjør en enkel kartlegging av potensialet

Byggets driftsansvarlig gjør en enkel kartlegging for å undersøke potensialet for tiltak, ut fra en sjekkliste Entro har utarbeidet.

– Vi fant ut at et knippe spørsmål forteller veldig mye om tilstanden til et bygg, sier rådgiver Erlend Eng Johnsen. Driftsansvarlig bør enkelt kunne svare på spørsmålene i sjekklisten.

– Den kan også gi oss mye mer informasjon, blant annet om kompetanse og engasjement hos driftspersonellet, påpeker Johnsen.

JA TAKK ! Jeg ønsker å få tilsendt sjekklisten! 

Steg 2: Sett opp plan for energi- og miljøtiltak

Hvis steg 1 avdekker potensial for energi- og miljøtiltak, fortsetter jobben med befaring for å avdekke, kvalitetssikre og prioritere tiltakene og utarbeide en tiltaksplan.

En slik tiltaksplan bør gi oversikt over:

  • de mest kostnadseffektive tiltakene som kan gjennomføres og nedbetales i løpet av avtalt prosjektperiode, i utgangspunktet tre år.
  • (støtte)tiltak som er med på å gjøre investeringene mer lønnsomme og som sikrer suksess, slik som kompetansehevende tiltak.
  • kostnader og gevinster (kroner, kwt, eventuelt CO2-ekvivalenter)

Planen skal inneholde energitiltak som ikke ville blitt finansiert over driftsbudsjettet for bygget.

Steg 3: Innsalg overfor leietakere

Når tiltaksplanen er klar, er det tid for å overbevise leietakere om å være med på laget.

– Da er det viktig å presentere tiltak, kost-nytte-vurderinger, nedbetalingstid og gi en god oversikt over hva som skal gjøres, forklarer Johnsen. Han mener lite kunnskap hos leietaker og byggeier er det største hinderet for å få gjennomført energitiltak.

Steg 4: Inngå en kort og konkret miljøkontrakt

Byggets eier og leietaker inngår en to-siders miljøkontrakt som klart og tydelig fordeler kostnader, ansvar, risiko og gevinst.

JA TAKK! Jeg vil gjerne se et eksempel på en slik miljlkontrakt!

Steg 5: Gjennomfør utvalgte tiltak

Reduserte energikostnader i avtalt prosjektperiode bidrar til å finansiere investeringene. Lengde på prosjektperiode avtales i hvert enkelt tilfelle, med tre år som utgangspunkt. Etter endt prosjektperiode får leietaker gevinsten ved lavere energikostnader.

 

 

– Konseptet vi har utviklet sammen med Entro, baserer seg på at energitiltakene ikke skal utgjøre kostnader for byggeier, forklarer forvaltningsdirektør Rune Mikaelsen i Newsec (bildet). Konseptet er utviklet ut fra intervjuer med byggeiere, leietakere og andre interessenter, og med støtte fra Enova.